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競売を回避するには？対処法や注意点について解説
2024.3.13
住宅ローンを滞納した場合、すぐに対処しなければ競売にかけられて家を失う可能性があります。競売を回避することは、多くの家庭にとって深刻な問題です。この状況を回避するためには、適切な対処法や注意点を理解することが不可欠です。
本記事では、競売を回避するための方法や注意すべきポイントについて詳しく解説します。
住宅が競売にかけられるのを回避する方法
住宅が競売にかけられるのを回避するためには、住宅ローンを一括返済するか任意売却を選ぶ必要があります。任意売却は結果としては家を失うことになるものの、競売よりは影響を抑えることができます。
住宅が競売にかけられるのを回避する方法について、詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの残債を一括返済する
住宅ローンの支払いが滞った場合、返済義務を怠ったことによって「期限の利益の喪失」が生じ、住宅ローンの一括返済を求められます。
住宅ローンを一括返済できなければ競売にかけられてしまうため、住宅ローンの一括返済をすることで家を失わずに済みます。
ただし、住宅ローンを組んでいる状況で、住宅ローンを一括返済することは一般的には不可能です。完済間近であり、何らかの理由でまとまった資金を確保できるのであれば、住宅ローンを一括返済できる可能性があります。
任意売却する
住宅が競売にかけられるのを回避する方法の1つに、任意売却があります。任意売却は、競売よりも高く売れる可能性があるため、今後の経済的な影響を抑えることが可能です。
具体的には、競売にかけられる前に、自ら住宅を売却することで残債を清算し、競売を回避します。
例えば、住宅ローンの支払いが滞り、競売の手続きが始まる前に、不動産会社や専門家に相談し、市場価値よりも高く売却することを検討します。
ただし、任意売却も注意が必要です。売却には時間がかかる場合があり、急いで現金を得る必要がある場合には適していないかもしれません。また、売却には不動産会社の手数料や税金などの費用がかかることも考慮する必要があります。
リースバックする
競売を回避する手段として、リースバックを選択する方法があります。リースバックは、不動産を売却する代わりに、不動産をリースバック運営会社に売却し、その後同じ不動産を賃貸借契約に基づいて住み続けることができるサービスです。
競売では、市場価格よりも低い価格で不動産が売却されることが一般的であり、債務者にとっては大きな損失となります。しかし、リースバックを選択すれば、不動産を売却せずに所有権を譲渡し、その後も同じ不動産に住み続けることができるため、損失を回避できます。
必ずしも競売を回避できるとは限らない
競売を回避できるケースは、競売の入札が開始される前に住宅ローンを完済するか、任意売却を行った場合です。これらのケースは、金融機関が債権を回収できる見込みがあるため、競売を避けることができます。
競売は金融機関の申立てによって始まりますが、入札開始までの間であれば金融機関の意向で取り下げられる可能性があります。しかし、金融機関は回収できない債権金額が発生することを承知のうえで、競売の手続きを開始しています。そのため、任意売却を行う場合でも、金融機関の同意を得ることが必要です。具体的な根拠を示し、入札開始までの時間を考慮して行動する必要があります。
一方、競売を避けることができないケースとしては、入札が開始され、落札者が決定した場合です。この場合は、金融機関の意向だけでは競売を取り下げることはできず、落札者などの同意を得る必要があります。そのため、競売が進行してしまった段階では、競売を回避することは難しい場合があります。
競売を回避した方がよい理由
競売は、なるべく回避した方がよいとされています。その理由について、詳しく見ていきましょう。
落札価格が市場価格よりも安くなる可能性がある
競売物件は買主にとってリスクが高いため、市場価格よりも安い価格で落札される傾向があります。競売後に建物の欠陥が見つかった場合や前の所有者が退去しない場合、買主は修繕費用や退去に関する費用を負担しなければなりません。
また、競売は通常の不動産取引よりも手続きが煩雑であり、多くの買主は競売物件に対する抵抗感を持ちます。そのため、市場価格よりも安い価格での落札が一般的です。
余分な費用がかかる
競売には通常の不動産取引にはない余分な費用がかかります。これには、予納金や延滞から競売までの間に発生する遅延損害金などが含まれます。また、競売での売却価格が債務残高をカバーしない場合、残債が残ります。
まとめ
競売を回避したい場合は、自身に合った対処法を選択する必要があります。梅田パートナーズ法律事務所は、競売が必要になったときの対処法についてアドバイス・サポートしておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
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