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任意売却で買い手がつかない原因は？対処法や不動産会社の選び方まで解説
2022.1.22
住宅ローンの返済が滞った場合、任意売却か競売を迫られる可能性があります。任意売却は自分で売却相手を探すか不動産会社に仲介を依頼することになりますが、必ずしも買い手が見つかるとは限りません。任意売却で買い手がつかない場合はどのような問題が起きるのでしょうか。ここでは、任意売却で買い手がつかない場合に起きること、買い手がつかない原因や対処法などについて詳しくご紹介します。
任意売却で買い手がつかない場合は競売にかけられる
住宅ローンの返済に滞った場合、任意売却か競売を選択することになります。競売よりも任意売却の方が高額で売却できる可能性があるため、任意売却を選択することが一般的です。しかし、任意売却で期限までに買い手がつかなかった場合は、競売にかけられることになります。
競売にかけた結果、ローンの残債が残ってしまうと、その後も返済を続けることになるでしょう。返済が難しい場合は自己破産も視野に入れざるを得ません。このような事態を防ぐためにも、任意売却で買い手がつかない原因や対策を確認しておくことが大切です。
それでは、任意売却と競売の違いをチェックしていきましょう。
任意売却 競売
売却額 市場相場に近い 市場相場よりも2～3割安くなる傾向がある
近所の人に知られるかどうか 住宅ローンを滞納していることを知られる心配はない 競売の事実が広まるため近所の人に知られる心配がある
残債への対応 分割返済が認められやすい 一括返済を求められる
このように、売却額や残債への対応、近所の人に知られるかどうかなど、あらゆる面で競売よりも任意売却の方が被害が少ないと言えます。
任意売却で買い手がつかない原因
任意売却で買い手がつかない原因をチェックしておき、速やかに買い手を見つけることが大切です。次のような場合は買い手がなかなか見つからないでしょう。
売却額が高すぎる
任意売却は、売り出す側が売却額を決めて、金融機関の同意のもとで売り出します。そのため、相場よりも高すぎる額をつけることで、なかなか買い手が見つからない事態に陥るリスクがあります。ローン残債をできる限り減らしたいからといって相場よりも高値をつけると、結局は競売にかけることになるでしょう。
内見を行わない
任意売却の場合、その家に住んでいる状態で買い手を探すことになります。中古物件を購入する場合、内見を行うことが基本です。そのため、内見を行わなかったり、希望者との日程が合わなかったりした場合は、買い手がなかなかつかなくなります。
金融機関と十分に連携を取れていない
任意売却の場合、物件の価格を金融機関の同意のもとで決定します。なかなか買い手がつかない場合は価格を下げることを検討しなければなりません。その際に金融機関との連携がうまくいっていないと、値下げの同意を得るのに時間がかかりすぎてしまい、任意売却の期限を迎えてしまう恐れがあります。
任意売却で買い手がつかないときの対策
任意売却で買い手がつかない場合は、次のように対策しましょう。
売り出し価格を下げる
売り出し価格が高すぎることが原因で買い手がつかない場合は、売り出し価格を下げましょう。不動産会社に価格の分析を依頼し、提案された価格で金融機関に同意を求めてください。
内見を積極的に行う
住んでいる家に他人が入ってくるのには抵抗があるかもしれませんが、内見を行えない時点で購入物件の候補から外れる恐れがあります。そのため、内見はできるだけ行うことが大切です。都合がつきにくい場合は、休日を返上して対応したり代替スケジュールを提案したりと、積極的に内見を行いましょう。
金融機関にこまめに連絡を入れる
金融機関に売り出し価格を下げることの同意を求めても、レスポンスが悪いケースがあります。普段から金融機関とこまめに連絡をとり合って、いざというときに反応が悪くならないようにしましょう。
任意売却に強い不動産会社に依頼する
不動産会社と一言で言っても、土地活用を得意とする会社、賃貸物件の仲介を得意とする会社など、強みがそれぞれ異なります。そのため、任意売却に強い不動産会社に依頼することが大切です。付き合いを大切にしたいとの理由で選ぶと、結果的に買い手がつかないリスクが高まるかもしれません。
まとめ
任意売却で買い手がつかないときは、できるだけ早く売り出し価格を変更しましょう。競売までの期限が差し迫ると、買い手候補とのやり取りの時間も少なくなり、トラブルが起きるリスクも高まります。任意売却に成功すれば住宅ローンを完済できるケースもあるため、まずは成功させることを意識しましょう。また、やむを得ず競売にかけることになり、生活に支障をきたすほどの高額な残債が残った場合は、自己破産も検討することが大切です。
自己破産を検討する際は、梅田パートナーズ法律事務所までご相談ください。
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