住宅建築中に会社が破産したらどうなる？保証や引き継ぎなどについて解説

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住宅建築中に建設会社が破産すると、新居の完成や建築プロジェクトに関する未解決の問題が生じます。このような状況に直面した際、建築中の建物や施主はどのような影響を受け、どのように対処すべきなのでしょうか。

本記事では、建設会社の破産が引き起こす様々な問題や、保証、工事の引き継ぎ、支払いの取り扱いなど、施主が知っておくべき重要な情報について詳しく解説します。

この記事の監修者

弁護士法人 梅田パートナーズ法律事務所
代表弁護士 西村 雄大

資格・登録機関	・大阪弁護士会（登録番号 49195） ・中小企業診断士（登録番号 412306） ・認定経営革新等支援機関（認定支援機関ID 107527005106）
所属団体	・大阪中小企業診断士協会 ・日本中小企業診断士協会 ・全国倒産処理弁護士ネットワーク ・大阪青年会議所

住宅建築中に会社が破産すると何が起きる？

住宅建築中の会社破産時に建築中の住宅に起きること、保証などがどうなるのか詳しく見ていきましょう。

手続きによってどうなるのかが異なる

建築会社が倒産した場合、破産、民事再生、会社更生などの法的手続きが行われます。それぞれの手続きによって起きることが異なります。

破産の場合、破産管財人が、工事をそのまま継続するか契約解除して中止するかを決定します。契約の解除が選択された場合、施主は別の建築会社を探すことになります。

民事再生や会社更生の場合、再生債務者や管財人の判断によって、工事が続行されるか解除されるかが決定されます。

前払い金はどうなる？

施主が建築会社に支払った前払い金は、倒産手続きの中で払い戻しが行われます。しかし、全額が返金されない可能性もあります。

民事再生や会社更生の場合、共益債権として再生債権・更生債権に先立って前払い金が返金されます。

建築会社の倒産に伴う対応は、倒産手続きの種類によって異なります。施主は、法的手続きの種類を確認し、弁護士の助言を仰いで冷静な対応を心がけることが重要です。

住宅完成保証制度とは

住宅完成保証制度は、建築会社の倒産による前払い金や増嵩工事費用の損失を補填してくれるサービスです。請負契約を結んだ建築会社が倒産した場合に保証会社が介入し、支払い済みの金額を保証するものです。

具体的には、住宅完成保証制度の対象となるのは、一戸建て低層注文住宅、集合住宅、店舗併用住宅といった住宅です。

ただし、保証限度額が設定されており、前払い金に関しては請負金額の30％または1100万円、増嵩工事費用に関しては請負金額の10％または200万円が限度となります。

住宅完成保証制度を利用する際には、請負契約時に保証制度について盛り込まれているか確認し、双方合意のもとで契約を締結する必要があります。また、利用できるハウスメーカーや工務店が限定されており、保証料が発生する場合もあるため、契約時に十分な確認が必要です。

建築会社の倒産に対する不安がある場合には、住宅完成保証制度の利用を検討し、契約時に適用条件や料金などを十分に理解した上で利用することが重要です。

請負契約を解除するときは要件の確認と適切な手続きが必要

建築会社の倒産によって工事が中断されると、施主としては他の業者に工事を引き継いでもらいたいところでしょう。しかし、請負契約を解除する際には法的手続きが必要であり、新たな建築会社を見つけることも容易ではありません。以下に、請負契約を解除する際の注意点を解説します。

要件を満たしているか確認する

まず、請負契約を解除する場合には、契約の規定に基づき、債務不履行解除や損害賠償解除などの要件を満たす必要があります。解除の意思表示を行う前に、契約の規定をよく確認しましょう。

解除の意思を催告する

倒産手続きを通じて建築会社側に解除を求めることも考えられます。破産の場合には破産管財人、民事再生の場合には再生債務者または管財人、会社更生の場合には管財人に対して解除の意思を催告することが認められています。この際、期間内に確答がなければ解除されたものとみなされます。

各社の工法が異なるため、施工の引き継ぎは簡単ではありません。そのため、解除を行う前に、引き継ぎができる業者に連絡を取り、事前に引き継ぎのめどを立てることが重要です。これによって、工事の中断を最小限に抑えることができます。

まずは弁護士に相談しよう

建築会社の倒産は、施主にとって深刻な問題を引き起こす可能性があります。そのため、早急に弁護士に相談することが重要です。弁護士は建築関連の法律や契約に精通しており、倒産手続きや契約解除に関する専門知識を持っています。

適切な対応策を提案し、施主が法的権利を保護しつつ、円滑な清算と工事の引き継ぎを行うことをサポートします。また、弁護士に相談することで不安や疑問を解消し、安心して問題解決に取り組むことができるでしょう。

まとめ

住宅建築中に会社が破産した場合は、なるべく早く弁護士に依頼しましょう。梅田パートナーズ法律事務所は、トラブルが深刻化しないよう適切にサポートしておりますので、お困りの際はお気軽にご相談ください。

建築中倒産の保証・引き継ぎに関するFAQ

Q「住宅完成保証制度」とは何ですか？ これに入っていれば家は建ちますか？

倒産時のセーフティネットとして最も強力な制度です。 この制度に加入していれば、保証会社が「工事を引き継いでくれる業者の斡旋」や「倒産によって生じた増嵩費用（当初の予定より増えてしまった費用）の補填」を行ってくれます。 ただし、これは法律で加入が義務付けられているものではなく、施工会社が任意で加入するものです。まずは契約書類の中に「住宅完成保証」の保証書や登録証があるかを確認してください。

Q「住宅瑕疵（かし）担保責任保険」には入っているはずですが、これで完成させられませんか？

残念ながら、その保険では工事を完成させることはできません。 名前が似ていますが、「住宅瑕疵担保責任保険（まもりすまい保険など）」は、完成して引き渡した「後」に見つかった欠陥（雨漏りなど）を直すための保険です。 「工事の途中で会社が潰れたから、代わりに建ててくれる」という機能はこの保険にはありません。あくまで完成・引渡し後の品質保証がメインの制度であることを理解する必要があります。

Q完成保証に入っていませんでした。新しい業者に引き継ぐ際の追加費用は誰が払いますか？

施主（注文者）の自己負担となります。 元の会社との契約は解除され、新しい会社と「新規契約」を結ぶことになります。 新しい会社は、元の会社の契約金額に縛られません。また、資材高騰やリスク管理費が上乗せされるため、当初の予算よりも総額が高くなることが一般的です。この差額（損害）は元の会社に請求権を持てますが、破産会社からは回収できないため、実質的には施主が負担せざるを得ません。

Q新しい業者（引継ぎ業者）が見つかりません。どうすればいいですか？

非常に困難な作業ですが、設計事務所や建築コンサルタント、あるいは弁護士の協力が必要になる場合があります。 多くの工務店は「他社がやりかけた工事」を引き継ぐのを嫌がります。責任の所在が曖昧になる上、儲けが少ないからです。 「既存部分の責任は問わない（免責）」という特約を入れたり、第三者機関による現状検査を経てから契約するなど、新しい業者が引き受けやすい条件を提示して交渉する必要があります。

Q新しい業者は、前の会社が作った部分（基礎や構造）も保証してくれますか？

通常は保証してくれません（免責扱いになります）。 新しい業者は、自分が施工する部分には責任を持ちますが、前の会社が施工した部分（既存部分）については「一切責任を負わない」という条件で契約するのが一般的です。 したがって、引き継ぎ後に基礎の欠陥が見つかった場合、新しい業者に無償修理を求めることは法的に難しく、別途費用がかかることになります。

Q前の会社が作った部分に欠陥がないか心配です。工事再開前に何をすべきですか？

建築士などの専門家による「現況検査（インスペクション）」を強く推奨します。 工事を再開する前に、今の状態が図面通りか、欠陥はないかを第三者にチェックしてもらい、記録に残すことが重要です。 もし欠陥があれば、新しい業者に「その修補工事」も含めて見積もりを出してもらい、直してから工事を進めないと、後でトラブルの原因になります。この費用も基本的には施主負担となります。

Q建築確認申請（確認済証）はどうなりますか？ 最初からやり直しですか？

「建築主等の変更届」を提出すれば、有効なまま引き継げることが多いです。 建物自体が建築基準法に適合していれば、確認済証は無効にはなりません。 ただし、確認済証の「原本」や設計図書一式が手元にないと手続きが難航します。破産管財人に対して、速やかに「確認済証の原本」と「設計図書（データ含む）」の引き渡しを求める必要があります。これは施主にとって極めて重要な財産です。

Q前の会社が現場に置いていった資材や設備は、新しい業者が使ってもいいですか？

所有権が誰にあるかを確認してから使う必要があります。 現場にある未取り付けの資材（キッチンセットや木材）は、まだ所有権が「建材屋」や「破産管財人（倒産した会社）」にある可能性があります。 勝手に使うと、後で「返せ」と言われたり「代金を払え」と請求されるリスクがあります。破産管財人と交渉し、「工事現場にある資材の所有権放棄」を書面で取り付けてから使用するのが法的に安全です。

Q住宅ローンはどうなりますか？ 銀行は融資を続けてくれますか？

銀行との再交渉が不可欠です。 住宅ローンは「家が完成すること」を条件に融資されます。施工会社が倒産すると、完成が危ぶまれるため、銀行は融資をストップすることがあります。 「新しい業者が決まり、いつまでに完成する」という計画書を銀行に提出し、つなぎ融資の実行時期や条件を変更してもらう承認を得る必要があります。これを放置すると、資金がショートして工事再開ができなくなります。

Q弁護士に依頼するタイミングはいつですか？

「工事が止まった」「連絡が取れなくなった」と感じた直後です。 破産手続きが始まってしまうと、現場の保全や書類の確保が難しくなります。また、新しい業者との契約交渉（不利な条項がないかチェック）や、破産管財人との交渉（既払金の清算や契約解除の合意）は、専門的な法律知識が必要です。 被害を最小限に抑え、一日も早くマイホームを完成させるためには、初期段階での専門家の介入が効果的です。