小規模宅地等の特例とは？適用を受けるための条件や注意点を解説【大阪の弁護士 西村 雄大監修：梅田パートナーズ法律事務所】

小規模宅地等の特例とは？適用を受けるための条件や注意点を解説

この記事を監修した弁護士

弁護士 西村 雄大
梅田パートナーズ法律事務所
大阪弁護士会【登録番号 49195】

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相続税計算の際は、土地の評価に関する特例の「小規模宅地等の特例」について確認が必要です。特例を適用できれば、相続税が数百万円以上も節税できる可能性があります。複数の条件を満たす必要があるため、自身に適用できるかどうか慎重に見極めることが大切です。そこで今回は、小規模宅地等の特例の適用条件や注意点などについて詳しく解説します。

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• 1 小規模宅地等の特例とは
• 2 小規模宅地等の特例を適用できる3パターン
  • 2.1 特定居住用宅地等
  • 2.2 特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等
  • 2.3 貸付事業用宅地等
• 3 小規模宅地の特例の適用における申請書類
• 4 小規模宅地等の特例の注意点
  • 4.1 被相続人が高齢者施設に入居していた場合の扱い
  • 4.2 相続時精算課税制度で土地を贈与した場合の扱い
• 5 まとめ

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、小規模な宅地において一定要件を満たした場合に、宅地の評価額が最大80％減額される特例です。宅地の評価額は相続税計算に用いるため、評価額が下がれば相続税も下がります。大きな効果がある特例だけあって、厳しい要件が定められています。

小規模宅地等の特例を適用できる3パターン

小規模宅地等の特例を適用できるのは次の3パターンです。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等とは、被相続人（亡くなった人）が住んでいた宅地のうち、配偶者または一定条件を満たす親族が取得した部分のことです。被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた土地で、なおかつ「配偶者・同居親族・家なき子」のいずれかが取得した必要があります。

家なき子とは、下記すべての条件を満たした人物のことです。

• 被相続人に配偶者がいない
• 被相続人と同居している法定相続人がいない
• 土地を相続する人が亡くなる前3年間において、自分、自分の配偶者、自分の3親等内親族、自分と特別関係にある法人が所有する家屋に住んでいない
• 相続が発生した時点（亡くなった時点）で居住している家屋を過去に所有したことがない

特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等

特定事業用宅地等とは、被相続人や被相続人と生計を一にしていた親族が事業を営んでいた土地のうち、一定の要件を満たした土地のことです。被相続人が営んでいた事業と同じ事業を申告期限まで継続する必要があります。なお、法改正によって、相続開始前3年以内に事業用として使用された宅地等には適用できなくなりました。

特定事業用宅地等との類型に、特定同族会社事業用宅地等があります。これは、被相続人の同族会社の事業の敷地に小規模宅地等の特例を適用できるものです。

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等は、第三者に貸したり賃貸アパートを建設したりした土地のことです。被相続人、被相続人と生計を一にしていた親族が不動産賃貸業に用いていた土地が対象となります。亡くなる前3年以内に貸し付けた土地については、小規模宅地等の特例が適用されません。

また、相続税の申告期限までに同一の事業を継続している必要があります。申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月後です。

小規模宅地の特例の適用における申請書類

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税申告書に次の書類を添付する必要があります。

• 「被相続人の全ての相続人を明らかにする戸籍の謄本」または「法定相続情報一覧図（図形式のもの）」
• 「遺言書の写し」または「遺産分割協議書の写し」
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）

ただし、家なき子については居住家屋の登記簿謄本が必要です。そのほか、被相続人が高齢者施設へ入居していた場合は、その証明書として入居契約書や介護保険証などが求められます。

小規模宅地等の特例の注意点

小規模宅地等の特例においては、次の注意点を押さえましょう。

被相続人が高齢者施設に入居していた場合の扱い

被相続人が高齢者施設に入居していた場合、自宅が居住用とみなされないと思うかも知れませんが、以下のケースにおいては小規模宅地等の特例を受けることができます。

• 被相続人が要介護または要支援などの認定を受けている
• 被相続人が入居したのが老人福祉法に規定する特別養護老人ホームなど
• 高齢者施設への入居後に自宅が貸し出されておらず、被相続人と生計を一にしていた親族以外の人の居住に用いられていない

相続時精算課税制度で土地を贈与した場合の扱い

相続時精算課税制度とは、60歳以上の親または祖父母から20歳以上の子または孫に贈与する際に、2,500万円までが非課税となる制度です。ただし、相続時には贈与額を相続財産に加算するため、節税効果は得られません。

相続時精算課税制度を利用して土地の贈与を受けた場合は、小規模宅地等の特例を適用できなくなります。

まとめ

小規模宅地等の特例を適用すると、その土地の評価額が最大80％減額となり相続税を節税できます。ただし、適用条件が複雑なために適用できると思っていたらできなかったというケースも少なくありません。小規模宅地等の特例の利用を検討している方や、遺族のために対策しておきたい方は梅田パートナーズ法律事務所までお気軽にご相談ください。