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賃貸マンション不動産オーナー、アパート大家の破産手続の方法は？破産となるよくある原因も紹介
2021.10.22
不動産オーナーの破産手続きの際は、敷金はどのように扱うのか、賃貸借契約は継続するのかなど、さまざまな疑問が思い浮かぶのではないでしょうか。契約関連はオーナーだけではなく入居者にも関連することのため、迷惑をかけないためにも正しい知識を身につけておきたいところでしょう。ここでは、不動産オーナーの破産手続きの方法や押さえておきたいポイントなどについて詳しくご紹介します。
不動産オーナーが破産する原因
資金繰りが厳しくなったり高額な借金を抱えたりすると、自己破産を余儀なくされる恐れがあります。そもそも、不動産オーナーはどのような原因で破産するものなのでしょうか。
赤字が続いている
収益性が低い物件を購入した場合、家賃収入よりも経費が大きくなることで赤字になる恐れがあります。赤字が長期化すると貯蓄が減ったり支払いが厳しくなったりして、自己破産を余儀なくされるのです。
修繕費を支払えない
不動産を運用する際は、どの程度の経費がかかるのか把握する必要があります。例えば、2～3年に1回は原状回復やクリーニングに費用がかかるとした場合、10年で200～300万円程度の費用がかかります。面積が広い物件であれば、それだけ多くの費用がかかるでしょう。
また、部屋のフルリフォームが必要な事態が発生したり、入居者が原状回復費を出さなかったりした場合も、経費負担が大きくなります。
税金を支払えなくなった
不動産を所有している場合、固定資産税がかかります。また、不動産運用によって得た所得にも税金がかかります。税金の支払いを忘れて娯楽に多額のお金を使うと、税金の支払いができなくなる恐れがあります。
不動産オーナーの破産手続きで押さえておきたいポイント
不動産オーナーの破産手続きに関しては、次のポイントを押さえておきましょう。
賃貸借契約が継続している場合
入居者との間で賃貸借契約が継続している場合、破産の際に破産管財人が契約の解除の可否を決定できます。ただし、第三者対抗要件を備えているケースは別です。賃貸借契約は第三者対抗要件を備えているため、破産したとしても賃貸借契約は解除できません。もちろん、入居者とオーナーの合意があれば、賃貸借契約の解除は可能です。
敷金の取り扱い
入居者が破産管財人に対して賃料を支払う場合は、弁済額の寄託を請求できます。そうすると、弁済された賃料を保管口座とは別の預金口座に預け入れ、入居者が敷金返還請求権を行使した際に寄託金分を入居者に支払わなければなりません。
破産管財人は破産申立人の代わりにさまざまな事務手続きを行いますが、完全に任せきりにするのではなく必要なときには協力する必要があります。ただし、破産管財人は中立の立場であり、申立人に有利な形で手続きをするわけではありません。そのため、破産を検討する際は信頼できる弁護士に相談し、破産管財人と申立人の間に入り、手続きをより円滑に進めてもらうことが大切です。
破産申し立ての手続きの流れ
不動産オーナーが破産申し立てをする際の流れを確認しましょう。
1.弁護士に相談
まずは、債務整理の実績が豊富で的確な対応が期待できる弁護士に相談しましょう。自己破産する際は、一部を除き全ての財産が処分されます。そのため、どの程度の財産があるのか把握しておき、具体的にどの財産を残せるのかを確認しましょう。
2.受任通知
弁護士に自己破産の手続きを依頼すると、債権者に受任通知されます。法的効力により、債権者は債務者に対して一切の取り立てや請求ができなくなります。
3.申し立ての準備
自己破産の申し立ての手続きの準備を始めます。書類作成は基本的に弁護士が担当するので、難しい知識は必要ありません。弁護士に求められた情報は速やかに伝えましょう。
4.自己破産手続の開始決定
裁判所に申立書を提出すると、裁判官と申立人、弁護士の3者で面談します。自己破産に至った経緯を説明する必要があります。内容に問題がなければ破産手続開始決定が下ります。なお、自己破産の手続きには「同時廃止」「管財事件」「少額管財」があり、同時廃止の場合は破産手続開始決定と同時に免責手続きに入ります。
5.破産管財人による財産の処分
一定の価値がある財産を持つ場合は、管財事件あるいは少額管財事件となり、破産管財人による財産の処分が行われます。財産を現金化して債権者に分配し、少しでも債務を減らします。
6.免責決定
免責許可決定が降りると、債務が全て免責されます。免責許可決定が降りる前に弁護士と一緒に再び裁判所へ行き、裁判官と面接を行います。通常は形式的な確認のみですが、手続きの内容や財産などに関して不明点や問題点がある場合は、それに関して質問されます。
まとめ
不動産オーナーが破産手続きする際は、他の職種と同様の形で手続きします。まずは、債務整理に詳しい弁護士に相談しましょう。梅田パートナーズ法律事務所では、不動産オーナーの自己破産手続きや相談対応を行っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。
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