相続する不動産の分割方法は4つ！それぞれの特徴や注意点を解説【大阪の弁護士 西村 雄大監修：梅田パートナーズ法律事務所】

相続する不動産の分割方法は4つ！それぞれの特徴や注意点を解説

この記事を監修した弁護士

弁護士 西村 雄大
梅田パートナーズ法律事務所
大阪弁護士会【登録番号 49195】

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不動産を相続する場合、現金とは違い相続人の数で分けることは困難です。不動産と相続人の数が一致する場合は分けやすいかもしれませんが、そうではないケースが多いでしょう。
相続した不動産の分割方法は、大きく分けて4つです。

今回は、相続する不動産の分割方法の種類とそれぞれの特徴、注意点などについて詳しく解説します。

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相続する不動産の分割方法

相続する不動産には、次の分割方法があります。

現物分割

現物分割とは、不動産をそのままの形で引き継ぐ方法のことです。例えば、200平方メートルの土地を4人の相続人で4等分します。
ただし、土地の上に建物がある場合は、均等に分けるために取り壊しが必要になる可能性があります。

また、土地と道路の接し方や形状などによって資産価値に差が生じるため、実質的に不公平な分け方になる場合が多いでしょう。

資産価値に差が生じる場合は、現金で調整することが1つの方法です。ただし、その際は贈与扱いとみなされないように遺産分割協議書に詳細を記入しておく必要があります。

代償分割

代償分割は、1人の相続人がすべての不動産を取得し、他の相続人に現金を渡すことで調整する方法です。

例えば、相続人が3人で、そのうち1人が6,000万円の不動産を相続した場合、残りの2人に2,000万円の現金を支払います。そうすれば、実質的に2,000万円ずつで均等に分けたことになります。

代償金の支払いがあることで相続トラブルになりにくい一方で、不動産の適切な評価が必要です。また、不動産の評価方法には複数の方法があり、場合によっては不動産の価値が低く評価されます。

不動産の価値が低くなれば、それだけ支払う代償金が少なくなるため、不動産を相続した人が得をし、残りの相続人が損をしてしまいます。相続人全員が納得できるように、合理的な評価方法を模索するとともに、不動産鑑定士のような専門家に評価を任せることが大切です。

換価分割

換価分割は、不動産を売却して現金化し、相続人で分ける方法です。売却代金を相続人で分けるため、不公平になりません。

また、不動産の相続にかかる相続税を支払う資金源にもなります。ただし、不動産を売却する際は仲介手数料や譲渡所得税が発生するほか、想定よりも安い金額で売ることになる可能性があります。

共有

共有は厳密には分割方法ではありませんが、不動産を相続する際の選択肢の1つです。これは、すべての相続人が納得して共有するのではなく、良い分割方法が思いつかないためとりあえずそのまま共有するといったケースが多いでしょう。

不動産の共有は、なるべく避けたい方法です。賃貸物件として貸し出したい、リフォームしたい、売却したいといった場合には、共有している全員の同意が必要です。

また、共有している人物が死亡した場合には、その配偶者や子供などに共有持分が細かく分かれてしまいます。その結果、共有持分を持つ人物がわからなくなり、自分たちの子供や孫が苦労する恐れがあります。

相続人同士で意見が合わない場合は？

不動産の分割方法は種類が多いうえに、誰かが損をする可能性が高いため、相続人同士で意見が合わないことは珍しいことではありません。

意見が合わない場合は、家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てて、調停委員の仲介のもとで話し合いを行います。

それでも合意に至らなかった場合は、審判によって裁判所の判決に従うことになります。
ただし、審判にまで進んだ場合、結局は全員が納得できる形にならない可能性が高いため、親族の関係が悪化することも考慮しなければなりません。

遺産分割協議書への記載のポイント

相続する不動産の分割方法が決まったら、遺産分割協議書を作成します。
土地の名称や住所などを詳しく記載し、誰がどの不動産をどれだけ相続するのか、売却代金をどのような割合で誰が相続するのかなどを詳しく記載しましょう。

登記事項証明書を取得し、面積や所在地などできるだけ詳細な情報を記載することで、後々トラブルになるリスクを軽減できます。
不動産の相続問題は複雑なうえに遺産分割協議書への記入も難しいため、弁護士に相談することをおすすめします。

まとめ

相続する不動産の分割方法には、代償分割や現物分割、換価分割があります。共有すると将来的にトラブルになるリスクが高いため、なるべく他の3つの方法で分割しましょう。

また、なるべく公平な相続になる方法を模索する際は、法律や不動産の知識が欠かせません。遺産相続と不動産の両方に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。

梅田パートナーズ法律事務所では、遺産相続全般をサポートしております。もちろん、不動産の分割方法のアドバイスや相続人全員が納得できる相続に導くためのサポートも可能です。まずはお気軽にご相談ください。