不動産の相続でもめやすい理由とは？対策について解説【大阪の相続に強い弁護士 西村 雄大監修：梅田パートナーズ法律事務所】

不動産の相続でもめやすい理由とは？対策について解説

この記事を監修した弁護士

弁護士 西村 雄大
梅田パートナーズ法律事務所
大阪弁護士会【登録番号 49195】

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不動産の相続は、所有権や価値の高さから紛争が生じやすいです。相続人間で不動産利用や財産分割について合意が難しく、感情的な対立が生じることがあります。このような問題を避けるためには、公平な分割方法や遺言書の作成など、事前の計画が重要となります。本記事では、不動産の相続でもめやすい理由と対策について詳しく解説します。

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• 1 不動産の相続でもめやすい理由
  • 1.1 相続人の優先順位の不明確さ
  • 1.2 不動産の評価の難しさ
  • 1.3 相続額の不公平さ
• 2 相続する不動産の評価方法
  • 2.1 相続税路線価
  • 2.2 固定資産税評価額
  • 2.3 公示地価
  • 2.4 不動産業者の査定に基づく実勢価格
• 3 相続する不動産の分割方法
  • 3.1 現物分割
  • 3.2 代償分割
  • 3.3 共有
  • 3.4 換価分割
• 4 まとめ

不動産の相続でもめやすい理由

不動産の相続でもめやすい理由は、次のとおりです。

相続人の優先順位の不明確さ

不動産の相続において、誰が相続するかが問題となります。法定相続分に基づいて優先順位が定められますが、遺言書がない場合や遺産の分割が不明確な場合、相続人間でのトラブルが生じる可能性が高まります。

不動産の評価の難しさ

不動産の評価は複雑であり、税理士が行います。相続税路線価や固定資産税評価額などの評価方法が存在します。この評価の難しさが、相続人間での意見の相違やトラブルを引き起こす要因となります。

相続額の不公平さ

不動産が相続財産の大部分を占める場合、相続人間での相続額の不公平感が生じることがあります。これにより、相続人間での対立が生じ、遺産分割協議で代償分割の方法を選ぶことがあります。その結果、不動産を相続した人物が他の相続人に代償金を支払うことで、資産を平等に分ける必要が生じることがあります。

相続する不動産の評価方法

相続する不動産の評価方法には、次のような種類があります。

相続税路線価

相続税路線価は、土地の価格を決定する重要な指標です。国税庁が毎年7月に公表し、土地の価値を基準地（標準地）に基づいて評価します。例えば、東京都渋谷区の一等地の場合、路線価は1平方メートルあたり数十万円から数百万円になります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、自治体が土地や建物の評価に基づいて毎年定めるものです。土地の用途や地域性、建物の構造や築年数によって評価されます。例えば、木造の古い家はコンクリート造りの新しい家よりも評価額が低くなることがあります。

公示地価

公示地価は、国土交通省が毎年1月1日に公表する土地の価格情報です。標準地に基づいて評価され、地域や地形、周辺環境などに応じて異なる価格が設定されます。例えば、都心部の商業地と郊外の住宅地では公示地価が大きく異なります。

不動産業者の査定に基づく実勢価格

不動産業者が算出する実勢価格は、市場での実際の売買価格を反映したものです。同じ地域の類似物件の売買価格や需要供給のバランスなどを考慮して算出されます。例えば、同じマンションでも階数や間取りによって価格が大きく異なる場合があります。

相続する不動産の分割方法

遺言書があればその内容に従い、遺言書がない場合は遺産分割協議を行って不動産の分割方法を決めます。不動産の分割方法の種類について、詳しく見ていきましょう。

現物分割

現物分割は、相続財産を実際の財産ごとに分割する方法です。

たとえば、被相続人が自宅を残し、2人の相続人がいる場合、土地と建物をそれぞれの相続人に分割します。長男が土地を相続し、次男が建物を相続することができます。この場合、土地の境界や建物の所有権などを明確にするため、分筆登記が必要です。

代償分割

代償分割は、相続財産の一部を相続人間で分割できない場合に、代償金を支払いながら分割する方法です。

たとえば、相続財産が土地と建物のみであり、土地の価値が高いために分割が困難な場合、相続人の一方がもう一方に代償金を支払うことで解決できます。土地と建物の相続財産が2,000万円である場合、相続人の一方が1,000万円の代償金をもう一方に支払うことで分割を行います。

共有

共有は、相続財産を相続人全員で共同して所有する方法です。

たとえば、兄弟が相続人であり、2人で自宅を共有する場合、建物を共有名義で相続し、1/2ずつの所有権を持ちます。この場合、売却や賃貸などの取引に際しては、共有者全員の合意が必要です。

換価分割

換価分割は、相続財産を売却し、得られた代金を相続人間で分配する方法です。たとえば、自宅を売却し、得られた代金を相続人間で分配します。自宅を売却して1億円の代金が得られた場合、相続人が3人いる場合には、1億円を3等分してそれぞれの相続人に分配します。

まとめ

不動産の相続ではトラブルになりやすいため、弁護士のサポートのもとで行うことが大切です。梅田パートナーズ法律事務所では、不動産の適切な評価はもちろん、それぞれの事情を踏まえた最適な分割方法についてアドバイスするなど、全面的にサポートしております。まずはお気軽にご相談ください。